Por Pedro Lustosa.

O tema é bastante delicado e divide opiniões. De toda forma, de acordo com a jurisprudência pátria, ou seja, as decisões dos tribunais, o Condomínio não poderia restringir ao condômino inadimplente a utilização das áreas comuns, tais como uso do elevador, piscina, academia, playground, etc.

Entendem os Tribunais que cabe ao Condomínio cobrar a dívida através da ação competente na esfera judicial.

Apenas para aclarar e situar o leitor sobre o assunto, colacionam-se alguns julgados:

“CONDOMÍNIO – Medida cautelar – Direito de uso do salão de festas do condomínio obstado ao condômino inadimplente -Inadmissibilidade – Imposição injustificada de restrição ao uso das áreas comuns em decorrência da inadimplência – Violação ao direito de propriedade – Discussão da dívida em regular ação de cobrança e em consignatória, ambas em trâmite – Sentença mantida – Improvida a irresignação recursal”. (TJSP – APL 1503560320068260000 – Relator(a): Luiz Ambra – 8ª Câmara de Direito Privado – Julgado em 29/06/2011 – DJ de 04/07/2011)

“DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO E REGULAMENTO INTERNO. CONDÔMINO INADIMPLENTE. RESTRIÇÃO DE DIREITOS. IMPOSSIBILIDADE. 1. ANTE A IMPOSSIBILIDADE NO ORDENAMENTO JURÍDICO PÁTRIO DE REGULAMENTO AUTÔNOMO, O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO DEVE OBEDIÊNCIA À CONVENÇÃO CONDOMINIAL E ESTA, POR SUA VEZ, À LEI DE REGÊNCIA. 2. A INADIMPLÊNCIA DO CONDÔMINO EM RELAÇÃO AO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS NÃO PODE OBSTAR O USO, GOZO E USUFRUTO DAS ÁREAS COMUNS DO EDIFÍCIO. 3. PARA O RECEBIMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO DEVE O RECORRENTE LANÇAR MÃO, POR INTERMÉDIO DO ÓRGÃO COMPETENTE, DA AÇÃO APROPRIADA. O QUE NÃO SE APRESENTA LÍCITA É A UTILIZAÇÃO DE OBLÍQUA VIA PARA O MISTER. 4. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO” (TJDFT – AC 261123220038070001 – Relator(a): MARIO-ZAM BELMIRO – 2ª Turma Cível – Julgado em 12/09/2005 – DJ de 24/11/2005)

“ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS Restrição ao uso de área comum do edifício (piscina) às filhas de condômino inadimplente Descabimento Evidentemente abusiva a conduta do condomínio réu (que possui meios para receber seu crédito) Conduta que afronta a dignidade da pessoa humana Autoras (menores, à época dos fatos) que foram expostas a constrangimento desnecessário – Culpa verificada Dano moral Ocorrência Precedentes – Fixação do quantum em R$ 1.500,00 para cada autora (corrigido desde fev/2006) – Valor que não pode ser considerado excessivo Redução descabida – De outra parte, também descabida sua majoração (já que montante que será suportado pela massa condominial) – Sentença mantida Recursos improvidos”. (TJSP – APL – 1325660620068260000 – Relator(a): Salles Rossi – 8ª Câmara de Direito Privado – Julgado em 24/08/2011 – DJ de 26/08/2011) (grifos ausentes das decisões)

Todavia, pode e deve, o Condomínio, adotar as outras medidas permitidas, como a cobrança do valor, acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento), conforme art. 1.336, §1º do CC.

Além destes encargos, poderá, ainda, a Convenção (Regimento Interno) ou, na sua falta, a Assembleia Geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, definir a aplicação de multa até 5 (cinco) vezes o valor das contraprestações mensais, o que é previsto no art. 1.336, §2º e 1.337, ambos do Código Civil.

Quanto a esta possibilidade, inclusive, preleciona Carlo Roberto Gonçalves, na obra Direito Civil Brasileiro, Saraiva, 2005, p. 388, ao afirmar que a multa prevista no art. 1.337, no novo Código Civil pode ser aplicada ao condômino que, reiteradamente, não pagar as cotas condominiais.

Ademais, pode-se, ainda, cogitar de mais outras duas medidas, quais sejam a negativação do nome do inadimplente nos órgãos de proteção ao crédito (SPC, SERASA e demais cadastros) e protesto do boleto.

Sugere-se, portanto, que tais medidas sejam acompanhadas por profissional especializado na área, evitando constrangimentos desnecessários e eventual ação de responsabilização do Condomínio. Busque um advogado especializado em direito condominial para auxiliar nestas tarefas e evitar dores de cabeça.