Autor: Pedro Lustosa

Por Pedro Lustosa

Igualmente, trata-se de outro tema que, não raro, traz discussões acaloradas entre condôminos e traz dessossego aos síndicos e gestores dos Condomínios. Fica claro que é muito importante contar com assessoria de advogado especializado em direito condominial.

Analisando detidamente a questão, temos que não há qualquer impedimento da restrição do fumo nas áreas comuns do Edifício e tal fato se dá com base em legislação federal e no Regimento Interno. Explicamos.

A Lei Federal nº. 9.294/96, alterada em 14 de dezembro de 2011 pela Lei Federal 12.546/2011, expressamente prescreve:

“Art. 2º. É proibido o uso de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos ou qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco, em recinto coletivo fechado, privado ou público.

§3º Considera-se recinto coletivo o local fechado, de acesso público, destinado a permanente utilização simultânea por várias pessoas”.

(destacamos)

De fácil inferência que as áreas comuns do Edifício são consideradas recinto coletivo pela utilização simultânea de várias pessoas, pelo que a proibição naqueles locais é extremamente razoável.

Regulamentando a citada Lei, o Decreto nº 8.262, de 31 de maio de 2014, definiu, de forma mais clara, o que vem a ser recinto coletivo fechado como:

“I – RECINTO COLETIVO FECHADO – local público ou privado, acessível ao público em geral ou de uso coletivo, total ou parcialmente fechado em qualquer de seus lados por parede, divisória, teto, toldo ou telhado, de forma permanente ou provisória”. (destacamos)

Sendo assim, parece não haver qualquer dificuldade em se verificar que o Condomínio, e seus condôminos, tem direito a um ambiente inteiramente livre do fumo em suas dependências comuns.

Obviamente que que todos os condôminos precisam fiscalizar tais atos para que não haja descumprimentos, incômodos e até danos às áreas comuns. O sistema interno de câmeras também deve auxiliar neste particular.

Pelo exposto, até para evitar eventuais penalidades previstas na legislação federal apontada e para fazer valer os Regulamentos Internos do Condomínio, a proibição aos condôminos de fumar nas áreas comuns é lícita e plenamente possível.

Por Pedro Lustosa.

O tema é bastante delicado e divide opiniões. De toda forma, de acordo com a jurisprudência pátria, ou seja, as decisões dos tribunais, o Condomínio não poderia restringir ao condômino inadimplente a utilização das áreas comuns, tais como uso do elevador, piscina, academia, playground, etc.

Entendem os Tribunais que cabe ao Condomínio cobrar a dívida através da ação competente na esfera judicial.

Apenas para aclarar e situar o leitor sobre o assunto, colacionam-se alguns julgados:

“CONDOMÍNIO – Medida cautelar – Direito de uso do salão de festas do condomínio obstado ao condômino inadimplente -Inadmissibilidade – Imposição injustificada de restrição ao uso das áreas comuns em decorrência da inadimplência – Violação ao direito de propriedade – Discussão da dívida em regular ação de cobrança e em consignatória, ambas em trâmite – Sentença mantida – Improvida a irresignação recursal”. (TJSP – APL 1503560320068260000 – Relator(a): Luiz Ambra – 8ª Câmara de Direito Privado – Julgado em 29/06/2011 – DJ de 04/07/2011)

“DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO E REGULAMENTO INTERNO. CONDÔMINO INADIMPLENTE. RESTRIÇÃO DE DIREITOS. IMPOSSIBILIDADE. 1. ANTE A IMPOSSIBILIDADE NO ORDENAMENTO JURÍDICO PÁTRIO DE REGULAMENTO AUTÔNOMO, O REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO DEVE OBEDIÊNCIA À CONVENÇÃO CONDOMINIAL E ESTA, POR SUA VEZ, À LEI DE REGÊNCIA. 2. A INADIMPLÊNCIA DO CONDÔMINO EM RELAÇÃO AO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS NÃO PODE OBSTAR O USO, GOZO E USUFRUTO DAS ÁREAS COMUNS DO EDIFÍCIO. 3. PARA O RECEBIMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS EM ATRASO DEVE O RECORRENTE LANÇAR MÃO, POR INTERMÉDIO DO ÓRGÃO COMPETENTE, DA AÇÃO APROPRIADA. O QUE NÃO SE APRESENTA LÍCITA É A UTILIZAÇÃO DE OBLÍQUA VIA PARA O MISTER. 4. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO” (TJDFT – AC 261123220038070001 – Relator(a): MARIO-ZAM BELMIRO – 2ª Turma Cível – Julgado em 12/09/2005 – DJ de 24/11/2005)

“ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS Restrição ao uso de área comum do edifício (piscina) às filhas de condômino inadimplente Descabimento Evidentemente abusiva a conduta do condomínio réu (que possui meios para receber seu crédito) Conduta que afronta a dignidade da pessoa humana Autoras (menores, à época dos fatos) que foram expostas a constrangimento desnecessário – Culpa verificada Dano moral Ocorrência Precedentes – Fixação do quantum em R$ 1.500,00 para cada autora (corrigido desde fev/2006) – Valor que não pode ser considerado excessivo Redução descabida – De outra parte, também descabida sua majoração (já que montante que será suportado pela massa condominial) – Sentença mantida Recursos improvidos”. (TJSP – APL – 1325660620068260000 – Relator(a): Salles Rossi – 8ª Câmara de Direito Privado – Julgado em 24/08/2011 – DJ de 26/08/2011) (grifos ausentes das decisões)

Todavia, pode e deve, o Condomínio, adotar as outras medidas permitidas, como a cobrança do valor, acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento), conforme art. 1.336, §1º do CC.

Além destes encargos, poderá, ainda, a Convenção (Regimento Interno) ou, na sua falta, a Assembleia Geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, definir a aplicação de multa até 5 (cinco) vezes o valor das contraprestações mensais, o que é previsto no art. 1.336, §2º e 1.337, ambos do Código Civil.

Quanto a esta possibilidade, inclusive, preleciona Carlo Roberto Gonçalves, na obra Direito Civil Brasileiro, Saraiva, 2005, p. 388, ao afirmar que a multa prevista no art. 1.337, no novo Código Civil pode ser aplicada ao condômino que, reiteradamente, não pagar as cotas condominiais.

Ademais, pode-se, ainda, cogitar de mais outras duas medidas, quais sejam a negativação do nome do inadimplente nos órgãos de proteção ao crédito (SPC, SERASA e demais cadastros) e protesto do boleto.

Sugere-se, portanto, que tais medidas sejam acompanhadas por profissional especializado na área, evitando constrangimentos desnecessários e eventual ação de responsabilização do Condomínio. Busque um advogado especializado em direito condominial para auxiliar nestas tarefas e evitar dores de cabeça.